Jak otworzyć biuro nieruchomości i w jakiej formie prawnej je założyć?
Jak otworzyć biuro nieruchomości: założenie biura pośrednictwa krok po kroku
Planujesz otworzyć własne biuro nieruchomości? Sprawdź, jak krok po kroku założyć firmę, która zajmuje się pośrednictwem w ich obrocie. Poznaj najważniejsze wymogi prawne i administracyjne związane z prowadzeniem takiej działalności.
Z tego artykułu dowiesz się m.in.:
• jak założyć biuro nieruchomości prowadzone w formie jednoosobowej działalności,
• jakie są wymogi prawne związane z zakładaniem biura nieruchomości,
• o czym pamiętać przed założeniem własnej działalności jako pośrednik,
• czy biuro nieruchomości może być prowadzone w formie spółki.
Czym zajmuje się pośrednik nieruchomości?
Pośrednik prowadzący biuro nieruchomości zajmuje się transakcjami dotyczącymi sprzedaży mieszkań i innych lokali na rynku pierwotnym oraz wtórnym. Pośredniczy w zawieraniu umów między ich właścicielami a potencjalnymi nabywcami danej nieruchomości, a także wynajmującymi a najemcami.
Sprawdź również: Jak zostać agentem (pośrednikiem) nieruchomości w Polsce [2024]
Praca pośrednika w obrocie nieruchomościami może polegać m.in. na:
• weryfikowaniu stanu technicznego i prawnego nieruchomości,
• wspieraniu klientów w negocjacjach warunków umów,
• kompletowaniu wymaganych dokumentów,
• prezentowaniu nieruchomości potencjalnym nabywcom,
• publikowaniu ofert sprzedaży nieruchomości oraz ich wynajmu,
• przygotowywaniu nieruchomości do sprzedaży,
• poszukiwaniu nabywców,
• organizowaniu konsultacji prawnych,
• załatwianiu niezbędnych pozwoleń,
• udzielaniu wsparcia w pozyskiwaniu kredytu hipotecznego,
• umawianiu klientów z notariuszem.
Szczegółowy zakres czynności realizowanych przez pośrednika nieruchomości powinna regulować umowa zawarta w formie pisemnej lub elektronicznej.
Czytaj więcej: Co robi agent nieruchomości: obowiązki i zadania pośrednika w obrocie nieruchomości
Jak otworzyć własne biuro nieruchomości – zacznij od biznesplanu
Warto dokładnie przeanalizować rynek (w tym inne firmy z branży) i przygotować biznesplan swojej działalności. Określ w takim dokumencie obszar działalności Twojej firmy – biuro nieruchomości może działać lokalnie lub w skali całego kraju.
W związku ze sporą konkurencją na rynku nieruchomości – zwłaszcza w dużych miastach – nowe biuro powinno się czymś wyróżnić. Poszukaj własnej niszy. Opłacalną specjalizacją może być pośrednictwo w sprzedaży i najmie nieruchomości określonego typu, np. kawalerek, lokali użytkowych dla firm czy mieszkań do gruntownego remontu. Nie zapomnij określić cech klientów z grupy docelowej, zaplanować strategii marketingowej i polityki cenowej, a także oszacować kosztów prowadzenia działalności oraz spodziewanych przychodów.
Formy prawne prowadzenia biura nieruchomości
Jedną z podstawowych decyzji przed otwarciem biura nieruchomości jest wybór formy prowadzenia działalności. Tego rodzaju firmę można prowadzić w postaci jednoosobowej działalności gospodarczej lub spółki – dowolnej z wyjątkiem partnerskiej. Do wyboru jest więc:
• spółka jawna,
• spółka cywilna,
• spółka z o.o.,
• spółka komandytowa,
• spółka komandytowo-akcyjna,
• spółka akcyjna.
Jednoosobowa działalność gospodarcza
Najprostszym i najszybszym sposobem na to, jak otworzyć biuro nieruchomości, jest jego założenie w formie jednoosobowej działalności gospodarczej. W tym przypadku przedsiębiorca nie musi wnosić kapitału własnego ani prowadzić pełnej księgowości. Za zobowiązania firmy odpowiada całym swoim majątkiem, a uzyskiwane dochody może rozliczać ze swoim współmałżonkiem.
Rejestracja działalności gospodarczej
Jak założyć biuro pośrednictwa nieruchomości w formie jednoosobowej? W tym przypadku można zarejestrować firmę bez wychodzenia z domu – całkowicie online. Wystarczy złożyć podpisany profilem zaufanym lub podpisem kwalifikowanym wniosek do CEIDG – Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. W formularzu należy wskazać m.in. nazwę firmy, dane osobowe, kod PKD, a także miejsce prowadzenia działalności i przechowywania ksiąg rachunkowych. Dokument zgłoszeniowy można także złożyć osobiście w urzędzie miasta/gminy lub wysłać pocztą.
Przedsiębiorca powinien również zarejestrować siebie do ZUS-u i ubezpieczenia zdrowotnego – na druku ZUS ZZA (wyłącznie składka zdrowotna) lub ZUS ZUA (składki na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne). Opłaty z tym związane będą należeć do stałych kosztów działalności Twojej firmy. Przez pierwsze 2 lata można opłacać obniżone składki na ZUS. Możesz także dołączyć do formularza CEIDG-1 druk VAT-R, aby zarejestrować się jako płatnik podatku VAT. Takie zgłoszenie stanie się obowiązkowe, jeśli osiągniesz roczny przychód powyżej 200 tys. zł.
Biuro nieruchomości w formie spółki prawa handlowego należy zarejestrować w Krajowym Rejestrze Sądowym (KRS) w postaci elektronicznej – za pośrednictwem Portalu Rejestrów Sądowych lub systemu S24. Wpis jest płatny.
PKD dla biura nieruchomości
Na etapie rejestracji biura należy wskazać w formularzu CEIDG-1 co najmniej jeden kod PKD – zgodnie z Polską Klasyfikacją Działalności. Podstawowa podklasa dla usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami to PKD 68.31.Z. Inne kody właściwe dla branży nieruchomości to PKD 68.10.Z (kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek) i 68.32.Z (zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie).
Sposoby opodatkowania działalności
Dostępne formy opodatkowania dla biura pośrednictwa nieruchomości to:
• skala podatkowa – opodatkowanie na zasadach ogólnych: 12% do wysokości dochodu 120 tys. zł i 32% dla nadwyżki ponad tę kwotę,
• podatek liniowy – 19% od dochodów (nie obowiązuje kwota wolna od podatku),
• ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – 15% od wysokości przychodu.
Ubezpieczenie OC – od odpowiedzialności cywilnej
Właściciel biura nieruchomości musi zawrzeć ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z realizacją czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Minimalna suma gwarancyjna w ramach OC to 25 tys. euro. Ubezpieczenie należy zawrzeć przed wykonaniem pierwszej czynności związanej z pośrednictwem.
Gdzie otworzyć biuro nieruchomości?
Biuro pośrednictwa nieruchomości najlepiej otworzyć w pobliżu centrum dużego miasta lub innego miejsca o dużym natężeniu ruchu.
Kiedy rozważyć wynajęcie lokalu na biuro?
Agent nieruchomości nie musi mieć osobnego lokalu do prowadzenia działalności. Jeśli zarejestruje jednoosobową firmę, może świadczyć usługi w swoim prywatnym mieszkaniu, a nawet bezpośrednio u klientów.
Warto jednak wynająć lokal na biuro, aby zyskać profesjonalny wizerunek i zaufanie klientów. W takim miejscu można m.in. przechowywać dokumenty, negocjować i podpisywać umowy czy świadczyć usługi doradcze.
Czy trzeba mieć licencję, aby prowadzić biuro nieruchomości?
Pośrednik nieruchomości nie musi posiadać licencji, koncesji, specjalnych zezwoleń czy uprawnień, a nawet kierunkowego wykształcenia. Warto jednak uzyskać nieobowiązkową licencję w ramach specjalistycznego kursu. Będzie ona potwierdzeniem specjalistycznej wiedzy i pozwoli zwiększyć wiarygodność wśród potencjalnych klientów biura.
Dowiedz się więcej: Licencja pośrednika nieruchomości: czy agent nieruchomości musi mieć licencję?
Kiedy agent nieruchomości musi rejestrować transakcje na kasie fiskalnej?
Pośrednik nieruchomości powinien korzystać z kasy fiskalnej, jeśli świadczy usługi na rzecz osób prywatnych lub rolników ryczałtowych, a także przekroczy w danym roku limit obrotu 20 tys. zł. Istnieje możliwość zwolnienia z takiego obowiązku pod warunkiem dokumentowania wszystkich transakcji za pomocą faktur.
Przeczytaj także: Prowizja pośrednika nieruchomości: ile wynosi prowizja dla agenta nieruchomości?
Marketing na rynku nieruchomości
Aby działalność pośrednika w obrocie nieruchomościami zapewniała zadowalające zyski, warto prowadzić regularne działania marketingowe. Klientów można skutecznie pozyskiwać w internecie – m.in. za pośrednictwem strony internetowej biura nieruchomości, serwisów społecznościowych, wizytówek firmowych, artykułów na blogu firmowym czy płatnych reklam. Pośrednik powinien także na bieżąco umieszczać oferty na portalach z ogłoszeniami sprzedaży i wynajmu nieruchomości.
Inwestycje potrzebne do założenia i rozwoju biura nieruchomości
Aby założyć i rozwinąć swój biznes, trzeba ponieść niezbędne koszty w celu sfinansowania inwestycji. Przydać mogą się m.in. samochód, laptop, telefon czy aparat fotograficzny.
Pomocny będzie także program CRM dla pośredników nieruchomości. Za jego pomocą można zautomatyzować wiele procesów, w tym:
• przygotowywanie materiałów ofertowych,
• wysyłanie i publikację ofert nieruchomości na portalach,
• aktualizację ogłoszeń,
• zarządzanie biurem i organizację jego pracy,
• fakturowanie oraz dokumentowanie transakcji,
• komunikację z klientami, pracownikami i kontrahentami.
Księgowość biura nieruchomości
Przedsiębiorca na etapie rejestracji działalności gospodarczej wskazuje miejsce przechowywania ksiąg rachunkowych. Może prowadzić księgowość samodzielnie, zatrudnić specjalistę w swojej firmie lub skorzystać z pomocy biura rachunkowego – tradycyjnego lub internetowego. Prowadzenie księgowości w swoim biurze nieruchomości ułatwiają aplikacje online.
Własne biuro nieruchomości a RODO
W związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa należy dopełnić procedur związanych z przetwarzaniem danych osobowych klientów, pracowników i kontrahentów będących osobami fizycznymi. W ramach Twojego biura nieruchomości przygotuj dokumenty, które regulują zakres i sposób przetwarzania danych, a także inne aspekty wskazane w rozporządzeniu w sprawie RODO.
Jak założyć biuro nieruchomości: podsumowanie
Po przeczytaniu artykułu już wiesz, jak otworzyć biuro pośrednictwa nieruchomości. Pamiętaj, aby przed rozpoczęciem prowadzenia własnej działalności przeprowadzić analizę rynku – najlepiej w formie biznesplanu. Możesz zostać pośrednikiem nieruchomości nawet bez kierunkowego wykształcenia i licencji.
Czytaj więcej: Kursy i szkolenia dla agentów (pośredników) nieruchomości w 2024 i 2025 roku
Wymagania administracyjne założenia biura nieruchomości
